地產代理—相信大部份讀者身邊總有幾個朋友加入了這行業；他們總可以為你介紹一些地段好價錢低的舖位「荀盤」，甚至可以為你解決不少租約問題。但可以肯定暫時未有地產代理會像我們今期的封面受訪嘉賓一樣，以「哈佛理論」教授大眾一些專業的商舖投資知識、以引入優質租戶為業主的商舖增加升值潛力；而且公司更擁有香港證監會發出的資產管理服務牌照，成為香港首個以基金形式的「合法夾錢買舖平台」。如果有經常收看他在網上的短片，亦不難發現他不時親身為租戶宣傳的蹤影，有時更不惜「扮鬼扮馬」，相當落力！鏡頭背後的他又會是一個怎樣的人？今期ThinkTank讓大家了解更多這位能成功跳出傳統模式的嘉賓；盛滙商鋪基金管理有限公司創辦人及行政總裁李根興博士(Edwin)。

一切由失業說起

每位創業人士決心創業的原因都各有不同，有的是為夢想奮力一追，有的是厭倦日復日的打工生涯，有的是因靈機一觸找到新目標或新概念；而Edwin的回答卻是：「我的創業是源於失業，我是被人解僱的。」2001年的「911」事件讓當時在紐約一間投資銀行工作的他成為失業人士，當時他面臨未來發展的抉擇，「當時有三個選擇：一是另找一份新工作，不過當時的環境很難找到一份薪金能高過以前的工作；二是進修，修讀工商管理碩士(MBA)課程，不過這一讀便要三年；三就是創業。最終我選擇了創業。」當時的Edwin大概有港幣200萬的本錢，有想過開辦茶餐廳、補習社等生意。在籌劃創業期間發現創業有兩個方向，一是由零開始，二是購買現成生意；就此發現原來香港一直沒有人從事生意買賣這門行業，因此決定發展業務。為能更加了解此行業運作，他更不時扮作是買家飛到美國取得相關文件，並翻譯成中文帶到香港。「當時我的爸爸得知我做生意買意，更跟我說生意買賣很難做，客人第一個問題一定會問：『生意做得好又為甚麼賣？如果會賣也不會是好的生意。』，認為這行業很難做。幸好我爸爸亦不忘鼓勵『無得做好過無嘢做』，更提醒我如若遇上好的業務，便買下來自己做，不要再做生意買賣。之後我便開始邊學邊做這行業。」由2001年至2004年，剛巧做了3年，當時投資銀行開始蓬勃起來，Edwin有重返投資銀行的機會，不過Edwin最終決定堅持繼續創業，他的決定亦令公司向前推前了不少，「到2005、06年，我獲得

了不少獎，亦新增了一個模式。當時我向那些曾經營茶餐廳或花店等業務後來出售的退休人士提供資本，讓他們重新開展業務，然後再轉賣給其他創業者。由生意買賣，轉成生意建立者。當時差不多甚麼行業都有，不過所有舖位都是租的。直至有人跟我說這不是做生意買賣，是做地產。」Edwin悟到自己一直做的事情就是把舖位升值，但所有舖位都只是租的，Edwin決定把自己當時的物業也出售，購入人生第一個舖位。「開始買舖後，就發現地產的威力，不過當時買舖的資金有限；直至2013年發現原來一直無人可以合法地公開集資購買商舖舖位，證監會亦無這類牌照。那一年我決定把原來300多人規模的公司重新轉型，在短短兩、三個月裡只保留6至7位員工，而我的太太亦辭去高薪厚職的工作過來幫忙。」

破釜沈舟的勇氣成功轉型

「以前教人創業時分享過一個例子，做生意都是為了快速到達終點，如果你是游泳冠軍，始終都不及跑步快，你可能寧願離開游泳池，但如果跑步也不及別人快，又很大機會很快放棄而跳回游泳池裡。所以我之前經常跟人說你既然離開了游泳池，那就把自己的手也斬斷，令你不能重返游泳池游泳，你就會有破釜沈舟的決心繼續下去。」Edwin回想起自己之前分享的創業心得後，亦不禁問起自己有沒有這破釜沈舟勇氣。Edwin知道如果專心一致向證監會申請牌照的路途是非常艱難，但如果邊申請證監會牌照邊做其他生意，便很容易會走回頭路，最終Edwin決定堅持自己的創業信念，決定專注於舖位買賣並一心決定取得證監會的牌照，寧願斬斷自己的手，把生意買賣的業務斬斷了，但同時亦經歷了最可怕的三年。「當時由2013-2016年便停了，是最『跪低』的三年，完全失去信心，經常掛念自己過往的自信，又經常跟老婆說是自己拖累她失去了一份好的工作。那三年我亦經常跟爸爸及哥哥說感覺很可怕，沒了自信。」Edwin在申請證監會牌照時不斷遇上的失敗，他坦言讓他失去信心，不過他認為：「糊地正確一定好過方向性錯誤，我肯定這個方向是正確定，做地產金融在香港是一定賺錢的，雖然未知細節怎樣做，但方向一定正確的。」他分享當一個人無其他事情做，總會把自己迫到有新的想法，「如果每個朋友都問起近況，你第一次可以話自己失業無事做，但到第二次、第三次及第四次，你總會迫自己答其他事情，迫你想起其他答案。」直到2016年，Edwin想到一個新方法，讓他成功申請證監會的牌照並於於這兩年實行起來。

做生意的三個考慮要點

當問到Edwin是甚麼令他如此決斷轉型，他分享：「做生意有三個要點考慮：第一是那個行業多不多人『發達』，最忌該行業多『乞衣』；第二是該行業是不是重覆性購買；第三是存貨是保值或升值，還是會隨著時間折舊。」他認為地產行業一定是多人「發達」，而租戶會每月定期有付租金，必定是重覆性購買，不像生意買賣一單生意後不知幾時再買，而舖位存貨必然是隨時間保值或升值，時間是自己的朋友，不同於生意買賣的盤有期限，一段時間仍未賣出便很大機會結業。」Edwin以賽馬作比喻，「騎師與馬，一定是選擇優質的馬至為重要。如果馬匹是最勇猛及健康，怎麼騎都會很厲害。就好像創業，必須要選擇正確的行業。」 而對於其商業模式會否被複製，Edwin分享了李小龍一句名言

「我不怕一次練習一萬種踢法的人，但我畏懼一種踢法練習一萬次的人。」

(I fear not the man who has practiced 10,000 kicks once, but I fear the man who has practiced one kick 10,000 times.)

他認為他把整個模式的過程都重覆這麼多次，在中間的流程擁有的經驗、人脈及積累都絕非容易被複製的。以社交行銷的方式帶動粉絲們的互動最終Edwin的堅持與決心，創下一種獨特的商業模式，成功把盛滙轉型為全港首間以商舖投資為核心優勢的資產管理服務牌照的金融機構。Edwin除了為客戶尋找好的商舖舖位，並成就首個合法集資購買舖位的平台外，更創下「服務式商舖」計劃，為購入舖位的客戶引入優質租戶，為租戶提供開舖及營運的支援，讓客戶有租金收入之餘，透過租戶的口碑及帶旺的人流，使舖位升值。而Edwin亦一直努力經營自己的臉書專頁，不少人都因為該專頁而認識他，「我很喜歡在專頁講創業，很喜歡講自己的事情，喜歡甚麼都『講一餐』。」他認為每一位成功的企業家都有自己獨特的性格元素，又或者讓大眾認識自己更多，距離感會拉近一點，更容易記起自己，在臉書專頁的分享會讓大眾了解更多自己，因此講到為甚麼一直經營自己的臉書

專頁，他分享：「我們絕對是一間超級牟利公司，做所有事情都是希望牟利。如果我都賺不到錢，更無資格幫投資者投資，幫客購買好的舖位，幫租客找好的租盤。我目的都是希望別人購買舖位會想起我們，租用舖位會想起我們，投資舖位會想起我們。」而且，Edwin在臉書專頁更不時親身拍攝宣傳片，就好像之前Edwin其中一位租客「坤記腸粉」，更與老闆二人合拍一個音樂錄影(MV)，宣傳該店。

座右銘

對於Edwin今天的成功，記者問到Edwin的座右銘，他回答：

「做人最重要不是『甚麼該同意(What to Say yes)』，最重要是『甚麼須拒絕(What to Say no)』！」

他認為應該要更專注於自己的生意，不應甚麼外來建議都聽從，他回憶起之前轉型時不停聽從很多的建議，有時飛去英國看舖位，有時飛到不同國家了解不同業務，最終浪費了許多時間，沒有專注一件自己最擅長的事情。他更笑說：「平時星期一至五朋友約我都不會去，我甚麼跟朋友說如果你星期六不能見面，那我們不能做朋友。我只有星期六全日都會是約朋友見面或吃飯。」